подскажите, какой будет VAT если первое жильё будет стоить около 380К ? распространяется скидка? от застройщика

Последнее, что видел: Under the new rules, the reduced rate of 5% applies to the first 130 sq m of a primary residence, provided that: The primary residence is up to EUR 350,000 in value, and The total transaction value does not exceed EUR 475,000, and The total constructed internal areas do not exceed 190 sq m. Разница выше 350,000 (30,000) по 19%, если остальные условия выполнены.

т.е. 5% от 350К и 19% от 30К получается? а что если 135 квадратов апартаменты?

Да Тут не подскажу, к сожалению. Предполагаю, тоже как-то перечитывать 5 метров будут, так как потолок 190 метров.

В вашем случае посчитают по наименьшему лимиту. Когда подадитесь на vat сертификат, налоговая всё рассчитает и отразит в сертификате

а скажите ват всё равно надо будет платить 19% сначала? пока налоговая не пересчитает

Как договоритесь. Если платите по этапам стройки, то первый платёж будет с 19%, потом перенесут разницу на второй платёж когда получите одобрение на 5%. Мы договаривались с застройщиком, чтобы они взяли с нас сразу под 5%, но без рисита, его позже дали после одобрения.

Первый вариант - либо сразу заплатить полные, затем подавать на вычет - но возврат можно долго ждать, зная налоговую.
Второй вариант - договориться с застройщиком, внести частичную предоплату (на эту сумму будет обычный vat 19%), с этим платежом подаваться на vat сертификат (там в требованиях есть подтверждение платежа) - и после получения сертификата застройщик сформирует полный инвойс, по которому оплатите остаток суммы и остаток общего vat.

Например, апарты стоят 380k - вы платите 15k reservation fee (15k+2850 VAT (19%)). Подаётесь на сертификат, вам считают, что у вас 340k под 5% (17k vat), и 40k под 19% (7,6k vat)
И застройщик выставляет вам инвойс на 380000 - 15000 (предоплата) + VAT (17000+7600-2850).
Застройщики всё знают как правило, сами предлагают варианты - кто-то и с сертификатом поможет, но если за доп. плату, то не стоит - там самому онлайн податься элементарно, если все доки есть.

Вот официальный калькулятор: https://www.mof.gov.cy/mof/tax/taxdep.nsf/vathousecalc_gr/vathousecalc_gr?openform