Подскажите, хочу купить квартиру на Кипре, но хозяин сдавал её в аренду агенту, который делал там ремонт и пересдавал на короткие сроки людям. Между хозяином и агентом только устный договор, и агент перечислял хозяину аренду каждый месяц на его банковский счёт. Агент говорит, это означает, что договор считается бессрочным, и он не будет отдавать ключи от квартиры. И будет распоряжаться квартирой, даже если хозяин продаст её мне. Так ли это? Или как новый собственник я просто меняю замки - и все? Ведь официально никакого договора между хозяином и агентом нет, только ежемесячные платежи за аренду по банку. 🤔

Проблема в том, что к вопросу наличия или отсутствие договора вы подходите с позиции континентального права (российское право тоже часть континентального права). Кипрское законодательство во многом (но не во всем!!) правопреемница английского права. Сразу скажу, что я не специалист по кипрскому праву. Но! Проводя аналогию с английским контрактным правом, здесь действительно есть договор. Для заключения договора в системе общего права (так ещё называют англо-саксонское право), достаточно пяти элементов и они судя по вашим словам здесь есть. Устный договор в системе общего права это договор. Другой вопрос что «вечных договоров» не бывает. Если бы это было английское право, то тут достаточно послать уведомление о прекращении его действия (notice). Кроме того, здесь действительно ещё и возникает проблема доктрины privity (проще говоря только участники договора несут по нему ответственность). Но из этого правила есть исключения. Поэтому пообщайтесь не с агентом, а с кипрским адвокатом. Disclaimer: Все сказанное мною здесь, является моим личным мнением и не может рассматриваться в качестве юридической консультации.

Формально, по местному законодательству достаточно устного договора. Но при наличии двух свидетелей. В реальности, арендодатель, сдающий жилье краткосрочно, должен иметь регистрацию в налоговой, чего, понятное дело, у этого кренделя, нет и быть не может. Соответственно, просто меняете замки и всё.

Агент, сдающий на короткий срок, говорит, что якобы в налоговой он регистрировался и налог платил.

Он не может этого сделать без доверенности от владельца недвижимости. Или договора с данными условиями. Просто врёт.

То есть можно купить и поменять замки? А то он полицией грозит.

Нет договора - нет прав на квартиру.

Закажите еще выписку из реестра на квартиру, там может быть указано обременение. Также, сейчас какие-то интциативы есть по вопросу легализации краткосрочной аренды, но все нюансы может знать только местный адвокат, специализирующийся на этом.

Договора об аренде там точно не будет

Что касается обременений. Опять же проводя аналогию, в кипрском законодательстве как и в английском могут быть так называемые overriding interests (превалирующие интересы). Они могут быть не отражены в реестре, но по эффективности работают как обременения 🤷‍♂️ Поэтому выписка может быть неактуальна в этом случае. Disclaimer: все сказанное мною здесь является моим личным мнением и не может рассматриваться в качестве юридической консультации.

Понятное дело, что раз нет письменного договора, то его претензии - обычная наглость. Делайте, как вам надо.