Какие риски, если не переводить титул вообще, а только зарегистрировать договор?

Риски как у любой инвестиции и совершенно иной подход при выборе покупки. А если продавать, то бегать за первоначальным собственником и его согласием на дкп

Без разрешения владельца титула вы не сможете продать или внести конструктивные изменения.