Есть ли смысл платить эти 6%, если этих титулов вообще не видать?

Вы оплачиваете 6% когда регистрируете договор в земельном кадастре, то-есть когда регистрируете свое право на определенную недвижимость или вешаете обременение на именно купленную вами недвижимость чтобы кроме вас эту недвижимость никто не сиог купить или оформить.